[水煮房价029 号]全面阐述降低房价的四项
基本原则[已扎口]
http://bbs.tianya.cn/m/post-house-15036-1.shtml
声明: 本人仅整理帖子内容,帖子中的内容、观点仅代表原作者、与本人无关。
[0 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:06]
全面阐述降低房价的四项基本原则
-----"增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争"
注:本文所说的房价,特指新房价格。
实际上,由于70
年使用权限制,中国的二手房总体价格必然不断走低,也就是说,只要顺
其自然,不需采取任何特别措施,长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋
势,这是由其越来越短的使用权价值决定的。
但是,目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上,任何提高住房交易和
保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格,贷款利率越高,各种税费名目越多,税率越高,
住房保有和交易的成本就越高,这种累计成本甚至有可能超出房价本身。
不过值得注意的是:这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处,提高贷款利率
和征税的唯一受益者是银行与税局。
鉴于二手房市场的特殊性,本文中的"房价",特指新盘价格。
-----"增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争" -----
"
增加供给":毫无疑问,对任何商品来说,增加供给都是降低价格的最有效措施,房
子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给,甚至仅仅是改变一
下公众对供给的预期,都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的"8
万5 公
屋计划",由于大量廉价住房的供给,香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。
同时,增加供给的另一方面是活跃二手房市场,在新盘供应有限的情况下,应尽可能增加二
手房的供应量,释放二手房房源。须知,二手房是新房最强劲的竞争对手,它们的价格一般
比同地段的新盘低,而由于建设较早,其所在的位置又往往比新盘好。所以,如果始终有充
足的二手房供应市场,新盘的价格想不降也难。
然而,目前针对二手房的征税政策,却严重制约了二手房市场的发展。很明显,税征的越多,
买卖双方交易的难度越大,二手房的成交量越低,市场越萎靡。举个极端点的例子,如果一
套30 万的住房,交易时须加征30
万的税,那么可以肯定的是,这套房要么无法成交,即使
成交,也绝不可能以低于30
万的价格卖出,除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。
因此,对二手房征税越多,二手房的供给越少,大量廉价二手房房源被冻结,市场有效供给
大幅度减少,这将迫使大家不得不购买新盘,导致新盘变成"皇帝女儿不愁嫁",房价得以
迅速拉升。2004
年的杭州,以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后
房价加速上涨就是明证。
"破除垄断":指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府
一家垄断,也就是说,房产市场最最重要的资源--土地,是被独家垄断的。显然,任何一个
垄断市场,都必将出现超额垄断利润,如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业,而在
房产领域,高昂的房价就是垄断利润的体现。
首先,地方政府垄断了土地的收购权,它以很低的价格从农民手中购地,或通过拆迁等方式
取得价格低廉的城市土地。同时,它垄断了土地的出售权,通过"土地招牌挂"等方式高价
拍卖土地,从中赚取巨额差价。当然,就目前来说,"土地招牌挂"或许本身可能确实是迫
不得已的措施,是为了避免内幕交易和暗箱操作,但它的确在客观上极大地拉抬了地价,从
而导致房价的飙升,这也是无可否认的事实。
我们知道,中国开始实行土地招牌挂是在2000
年,之前的土地大多采用协议出让方式,其
价格很低,而"土地招牌挂"之后,地价连续翻番再翻番。大家应该记得,本轮上海房价的
飙升,正是从2000 年开始,尤其在2004 年"831
大限"之后,土地"低价协议出让"被彻
底禁止,所有土地都必须以"高价拍卖,价高者得"的方式进入市场,因此各地房价都出现
飞越式的飙涨。
这里转载一段写于2003 年的经济报告:
"1999 年,市场化配置土地开始起步,全国招标拍卖土地面积1000
万平米,获得的土地价
款高达114 亿元,平均每平米土地1057
元。此后随着土地配置市场化程度的提高,协议转
让和行政划拨配置土地有所减少,地方政府"招拍挂"土地出让收入几乎呈直线上升(如图
4),2003 年1-9 月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13
亿元,比上年全年增加42%,
比1999 年增加了11 倍之多。"
--------摘自《"第二财政"推动土地二级市场迅猛发展》作者: 张宇
大家注意:"2003 年1-9 月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13
亿元,比上年全年
增加42%,比1999 年增加了11 倍之多"。看到没?"比1999 年增加了11
倍之多"!如此
天文数字的财政增收最终由谁来买单?答案不言自明。而其导致的结果我们都看到了:房价
正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。
而建房权的垄断,则往往被人忽视,很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。
而实际上,从中国几千年的历史和国际通行的情况看,公民毫无疑问是应该拥有自主建房的
权利的。即便是在中国目前的农村,农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而,城市
平民却无权建房,城市建房权完全被开发商垄断,人们无法自己给自己盖房子,大家别无选
择,只有向开发商购买房屋,这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中,
房价焉能不涨?
目前于凌罡等人发起的合作建房运动,实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号
角,这让我们看到了一丝希望。
"降低成本":就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润,还有
灰色交易成本、各个环节雁过拔毛式的各种税费等,而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。
尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白,2000
年前的土地确实有很多是协议出让,价
格很低,但2000 年土地招牌挂之后尤其是2004 年831
大限之后,土地价格连翻数十倍,
而且在"高价拍卖,价高者得"的拍卖方式下,地价上涨趋势有增无减,近期甚至有城市拍
出楼面地价6223 元/平方米的天价土地。
在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下,即便是之前有一些低成本的土地和房屋,它们
也很快成为非常稀缺的物品,其跟风涨价是不可避免的事情,除非那些开发商都是活雷锋或
者都是傻瓜。实际上,上海的房价正是从2000 年开始上涨,04
年突飞猛进的,和土地招牌
挂的实施时间完全吻合,其他城市也基本如此,这说明,近几年房价飙升,本身就是土地成
本大幅度提高的必然结果。
"鼓励竞争":就是指降低行业门槛,让更多的新生力量进入房地产行业,增加竞争对手,
强化竞争烈度,鼓励更多的开发商进行激烈的市场竞争,甚至是所谓"恶性竞争",让他们
打价格战,只有这样,我们消费者才能真正体会到上帝的感觉,房价才能真正有效降低。就
比如目前的家电行业,消费者之所以能享受到低廉的价格,正是充分市场竞争、自然优胜劣
汰的结果,如目前比较优秀的几个家电企业如TCL、康佳、格兰仕等之前也不过是小小的乡
镇企业,如果他们在刚起步的时候就遭遇人为的"提高行业门槛",那么可能早就被强行淘
汰出局,家电市场也不可能是目前的局面,要知道,当初的家电巨无霸可是"熊猫"、"黄山"、
"飞跃"这样的所谓"国有大企业",现在还能看到它们的影子吗?。
而现在的政策导向则恰恰相反,恰恰是打击中小开发商,保护原有大开发商的市场和利益,
加强它们对市场的垄断能力。目前有些部门和部分"专家"大力鼓吹以各种方式人为"提高
行业门槛",要加速小企业的淘汰,其名义上是要"行业洗牌",而实际上也就是人为地设置
障碍,限制中小房地产企业的发展,人为强行减少开发商的数量,从而降低竞争烈度。这样
做的结果只能是行业集中度越来越高,市场越来越垄断于几家行业巨无霸手中,他们进行价
格操控就会更为方便,更能赚取超额利润,最终遭殃的还是我们消费者。
我们始终应该明白:作为消费者,最希望看到的是大批的商家"恶性竞争"、大打"价格战",
争先恐后地为我们提供质优价廉的服务,而不是恰恰相反。美国之所以屡次试图拆分微软,
其实也是出于同样的考虑,就是要打强扶弱。而现在有关部门强行进行人为的"行业洗牌",
则是反其道而行之,是打弱助强,最开心的,可能不过是少数几家大型开发商吧!
[4 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:39] [350639]
不能再增加供给了,你看看现在的空置楼盘有多少就知道了。
为什么不能呢?真不明白。对消费者来说,是空置楼盘多了好,还是少了好?如果一个空置
的房子都没有,你难道就不担心无房可买吗?
担心空置房屋太多的,担心房子卖不出去的,只有开发商吧!
但现在是开发商掌握了传统媒体的话语权,搞得好像空置率高是多么不得了的事情似的,但
我们不能也跟着他们犯迷糊啊!空置率越高,开发商压力越大,低价抛售的可能性越大啊!
就像五一、十一"黄金周",人家说的是商家发大财、狂赚我们钱的"黄金周",我们小百姓
只不过能休息一下,哪有什么"黄金"好赚呢?
这就是话语权被强势群体垄断的结果。
[7 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:58] [350642]
所以大面积空置的话,倒霉的是银行,而最终倒霉的,还是普通老百姓
这是开发商"一荣俱荣一损俱损"的论调,目的是要挟全国百姓接受高房价。
[9 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 12:06]
[350644]----------------------------------------
如果供给充足,炒房者不攻自溃。
[41 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-14 09:48] [350676]
那些反对者们,能说说为什么反对这些降低房价的措施吗?难道你们不希望房价下跌?
[43 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-14 10:06]
[350678]----------------------------------------
谁认为增加供给不能降低房价的请举手!
[47 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-14 11:19]
[350682]----------------------------------------
2,供给增大,从而房地产投机卷土重来。
不太懂啊!
[56 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-25 13:18]
[350691]----------------------------------------
这么好的降低房价办法为什么不实行呢?
[62 楼] [孤独的思想] [楼主] [2006-04-23 19:33]
[350697]----------------------------------------
帮自己顶贴...让大家看看.
[63 楼] [孤独的思想] [楼主] [2006-04-23 19:40] [350698]
如果"严惩奸商"可以导致房价降低当然欢迎,但如果是大开发商借机打击异己,借以巩固
垄断和价格同盟,维护和拉抬房价,那就另当别论了。